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樓市庫存1年猛增過億平米 大量隱性庫存未統計
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新華網福州11月25日電(記者楊紹功、董建國)截至10月份，我國商品房庫存已增至68632萬平方米，一年猛增過億平方米，再創歷史新高。記者采訪發現，雖各地先後出臺瞭一系列去庫存措施，但三四線及中西部地區城市去庫存仍存在一定難度。業內人士認為，樓市去庫存既要發揮政策“組合拳”，同時還要因地施策，精準調控；從長遠看，還需大力發展地方經濟，留住消費人口，以實現房地產業健康均衡發展。
庫存到底有多少？一年猛增1億多平方米，加隱性庫存或倍增
國傢統計局的數據顯示，截至今年10月，我國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高。1至10月，全國房地產開發投資78801億元，同比僅名義增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6個百分點。
“1至9月的數據已顯示，全國房屋新開工面積、竣工面積、土地購置面積和土地成交價款四個典型指標首次出現負增長，這是前所未有的。”福州大學房地產研究中心主任王阿忠說，至10月份這四個指標仍同時呈現負增長。庫存高企、投資回落是當前中國樓市的最大基本面。
按照國傢統計局的數據測算，截至10月，我國商品房待售面積與去年同期的58239萬平方米相比，一年內增加瞭1億多平方米，增幅近18%。
這隻是竣工後未售出的現房面積，還不包括大量的在建未竣工及未開工的潛在庫存。此外，還有各地的小產權房，以及一些沒有納入統計口徑的住宅項目，甚至不排除還有部分應報未報的庫存量。“一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]說。
哪些房子不好賣？三四線及中西部地區城市、總價高大戶型
“目前房地產市場供大於求是結構性過剩。”克而瑞研究中心分析師黃彬說。記者在多地采訪也發現，雖然整體庫存持續走高，但在城市、區域、戶型、價格等方面卻出現不同程度的分化：三四線城市、一些中西部地區城市、總價高的大戶型房子不太好賣，庫存居高不下。
上海易居研究院的數據顯示，10月份，該院監測的35個典型城市一二三線新建商品住宅存銷比分別為10.0、12.2和18.9。同策咨詢研究部數據也顯示，10月底，三四線城市去化周期高達28.29個月，遠超合理區間，是當前全國樓市庫存的“重災區”。
福州郊區連江縣的一個小區住戶告訴記者，該小區晚上亮燈不到三分之一。從2011年首度開盤每平方米賣5000多元，到現在降到4000元都鮮有人出手。這隻是中國諸多三四線城市一個縮影。
中西部城市和東部沿海城市之間也存在較大分化。國傢統計局數據顯示，1至10月，東部地區商品房銷售額39204億元，同比增長20.7%，中部地區商品房銷售額12946億元，增長9.5%，西部地區商品房銷售額12639億元，增長4.6%。
大戶型賣得不如小戶型。國傢統計局數據顯示，1至10月份，144平方米以上大戶型住宅銷售面積增速比1至9月份回落1.2個百分點；而90平方米及以下小戶型和90至144平方米中等戶型住宅銷售面積增速分別回落0.4個和0.1個百分點。數據顯示，價格較高的大戶型去化速度較慢。
去庫存“持久戰”該怎麼打？長短結合、因地施策，從供需兩端做文章
其實，全國樓市從2014年就打響瞭“去庫存之戰”。記者梳理發現，盡管各地出臺的行政、財政、貨幣政策林林總總，但去庫存效果差異較大。
業內人士分析認為，從全國樓市整體看，前期去庫存效果不明顯，主要是三四線及中西部地區城市問題突出。這些地區一直以來依賴於土地財政，早先大量賣地，現新房集中上市，庫存體量較大，加上經濟發展不平衡，樓市投資價值不高，因此一系列去庫存政策見效慢，甚至作用很小。
“對大體量的庫存，決非一個政策能短期見效，而是要放在宏觀經濟環境下考慮，這是一場‘持久戰’。”黃彬說，必須長遠和短期相結合。
經濟專傢認為，長遠看還是要大力發展地方經濟，增加就業，留住消費人口，才能使房地產業健康均衡發展。
就當前來說，主要從供需兩方面著手。在供給層面上，南京林業大學房地產研究中心主任孟祥遠建議，一二線城市和東部沿海城市要加大土地供應並進行合理調節以避免“地王”頻出，讓企業有穩定的長遠預期。而三四線城市則應該限制土地供應，著重消化存量。
中國房地產業協會副會長胡志剛認為，三四線及中西部地區城市的消費者主要以改善型為主金門縣信用貸款代辦，需要有品質的產品。地方政府和開發企業應該完善商業和產業配套，提高入住率，避免“新城”淪為“鬼城”。
在需求層面，業內認為可從中期策略和短期策略來著眼。短期，應當為消費者提供更多便利，如繼續放寬信貸政策，減免購房稅費、增加購房補貼，加快棚戶區改造和貨幣化補貼等。
江蘇中南城市建設投資有限公司總裁陳小平等企業負責人建議，為中西部地區和三四線城市量身定制一些政策。如可以實行更低首付，對商品房改保障房制定明確的時間表和優惠措施，為商品房轉養老地產提供優惠，放開農民進城保留農村宅基地等政策。
中期來看，易居智庫研究總監嚴躍進認為，新型城鎮化要實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶，因此戶籍制度改革或將帶動住房消費。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151125/102123847022.shtml
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